在深化工程建设项目审批制度改革的背景下，"多测合一" 政策通过整合立项用地、工程规划、施工建设、竣工验收等阶段的测绘事项，实现 "同一标的物只测一次" 的目标，显著缩短项目周期并降低行政成本。然而，传统房地产测绘依赖全站仪、钢尺等工具的人工实地测量模式，存在作业效率低、精度误差大、数据共享难等问题，已难以满足多测合一政策对测绘成果统一性、时效性和准确性的要求。在此背景下，无人机测绘、建筑信息模型（BIM）、地理信息系统（GIS）、三维激光扫描及人工智能（AI）等新技术的融合应用，正成为推动房地产测绘行业转型升级的核心驱动力。
示意图
一、多测合一政策对房地产测绘的变革要求
1 、政策核心内涵与实施路径
自然资源部办公厅关于深化工程建设项目 "多测合一" 改革的通知要求，将建设项目全周期涉及的地形测绘、规划放线、房产测量、竣工测绘等 10 余项测绘业务整合为立项用地阶段、工程建设阶段、竣工验收阶段 3 类综合测绘项目，建立统一的技术标准体系和跨部门数据共享平台。四川省试点实践中将各阶段测绘成果统一转换为 CGCS2000 坐标系，实现土地出让、规划审批、不动产登记等 12 个部门的数据实时共享，项目审批周期平均缩短 40%。这种改革要求房地产测绘从碎片化作业转向全流程一体化服务，测绘单位需具备多技术集成能力和全周期数据管理能力。
2 、传统测绘技术的适应性困境
传统测绘技术在多测合一实施中暴露出三大痛点：一是效率低下，面对高层建筑外立面测量时，人工攀爬作业日均仅能完成 2-3 层，且存在高空作业安全风险；二是数据孤岛问题突出，不同阶段测绘成果因坐标系统、数据格式不统一，导致规划核实与房产登记数据需重复录入；三是复杂场景测绘能力不足，在城中村、山地建筑群等区域，传统钢尺量距误差率高达 15%，难以满足不动产精确确权需求。
示意图
二、新技术在房地产测绘中的创新应用
1 、无人机测绘：构建空地一体化数据采集体系。无人机搭载倾斜摄影相机和 LiDAR 雷达，可实现厘米级精度的三维实景建模。内业通过 Pix4Dmapper 软件自动生成三维模型，结合 CASS 软件进行房产轮廓提取，面积测算精度可达 99.2%。在违建监测场景中，无人机定期巡检获取的影像数据，通过 AI 算法自动比对，可识别 0.5 平方米以上的新增违建，监测效率较人工巡查提升 10 倍。
2 、BIM 技术：实现建筑全生命周期数据贯通。BIM 技术通过建立包含几何信息、空间关系和属性数据的三维模型，打通规划、施工、测绘、登记各环节数据壁垒。青岛东方影都万达茂项目中，利用 Revit 软件构建含 6 万余个构件的 BIM 模型，在规划核实阶段自动生成建筑层高、开间进深等测绘数据，较传统图纸计算效率提升 60%；在竣工验收时，通过 Navisworks 软件进行模型与实景三维数据的贴合比对，快速发现 23 处管线碰撞问题，避免了后期整改成本。
3、GIS 技术：打造智能化测绘管理平台。GIS 平台通过空间数据与业务数据的深度融合，实现测绘成果的智能化管理与分析。广州市房地产测绘所开发的三维 GIS 管理系统，集成全市 120 万栋建筑的空间数据，通过空间分析模块自动计算共有建筑面积分摊系数，较人工计算效率提升 25%，且错误率从 8% 降至 1.2%。
4 、三维激光扫描：攻克复杂场景精细测绘难题。三维激光扫描技术通过百万级点云数据采集，实现建筑物毫米级精度建模。针对历史建筑保护，该技术可建立包含建筑装饰细节、材质信息的 "数字孪生" 档案。在高层建筑外立面测绘中，结合爬壁机器人搭载扫描仪，可实现无死角数据采集，较传统吊篮作业效率提升 3 倍，安全事故率降为零。
5 、人工智能：开启测绘自动化新纪元。AI 技术在影像识别、数据处理领域展现出强大能力。南宁市不动产登记中心研发的 AI 审核平台，采用卷积神经网络（CNN）自动识别房产证附图中的房屋轮廓，结合 OCR 技术提取权利人信息，实现 "24 小时自助办证"，单个业务办理时间从 30 分钟缩短至 5 分钟，效率提升 70%。在海量遥感影像处理中，AI 语义分割技术可自动提取房屋边界，较人工解译效率提升 5 倍，漏检率低于 3%。
示意图
三、技术融合趋势与平台化发展路径
1 、多技术协同应用模式创新。BIM + 无人机 + GIS 集成应用：湖北省龙潭河特大桥项目中，首先通过无人机获取桥区 1:500 实景三维模型，导入 BIM 平台进行桥梁结构建模，再结合 GIS 分析周边地质灾害风险，实现施工方案优化，较传统方法节省成本 160 万元。这种模式在城市更新项目中同样有效，通过无人机快速获取现状数据，BIM 进行改造方案设计，GIS 评估环境影响，形成 "数据采集 - 方案设计 - 效果评估" 的全链条技术闭环。
2 、数据共享平台建设实践。四川省建立的 "多测合一信息管理平台"，打通自然资源、住建、政务服务等 6 个部门的数据接口，实现测绘成果 "一次上传、多方共享"。平台采用区块链技术记录数据流转日志，确保数据不可篡改，自 2023 年运行以来，已累计共享成果数据 8.7 万份，部门间数据互认时间从 3 天缩短至 2 小时。
四、行业发展面临的挑战与应对策略
1 、技术标准体系亟待统一。当前各省技术标准存在差异，如四川省规定房产面积测算精度为 0.3%，而广东省要求 0.2%，导致跨区域项目成果互认困难。建议由自然资源部牵头制定《多测合一技术规程》国家标准，统一坐标系统、数据格式和精度要求，同时建立国家标准与地方特色标准的衔接机制，如允许地方在国家标准基础上增加不超过 10% 的细化条款。
2 、数据安全与隐私保护挑战。无人机获取的高分辨率影像、BIM 模型包含的建筑细节等数据，存在被非法利用的风险。需构建 "采集 - 存储 - 应用" 全链条安全体系：外业数据采集实行分级审批，敏感区域飞行需提前报备；数据存储采用国密算法加密，如 SM4 分组加密技术；应用端建立访问控制机制，通过区块链智能合约实现数据使用权限动态管理。
3 、复合型人才缺口较大。调研显示，测绘行业掌握无人机操作、BIM 建模、GIS 开发的复合型人才仅占 12%，传统测绘人员转型面临技术壁垒。建议高校开设 "测绘信息技术" 交叉学科，整合遥感原理、BIM 技术、Python 编程等课程；企业建立 "新技术实训基地"。推行 "老带新" 结对机制，促进传统测绘经验与新技术的融合创新。
五、结论与展望
多测合一政策推动下，房地产测绘正从单一技术应用向多技术融合、全流程数字化转型。无人机实现高效数据采集，BIM 打通全生命周期数据，GIS 构建智能化管理平台，三维激光扫描攻克复杂场景难题，AI 开启自动化新纪元。未来随着 "实景三维中国" 建设的推进，时空大数据平台将整合更多维度数据，推动房地产测绘向智慧化、服务化升级。行业需加快统一技术标准、强化数据安全、培育复合型人才，以适应 "多测合一" 改革带来的机遇与挑战，为房地产行业高质量发展提供坚实的空间数据支撑。
（作者单位：金华智和土地勘测规划有限公司）