以大时代看房地产，从1998年市场化开始，26年间，曾经是小周期的循环反复，从价格和开发量上，都是一种螺旋上升。

　　这中间经历过数轮宏观调控，但整体而言，往往是三年上下的市场稳定和调整，就会迎来一到两年的上扬期，周期律是有效的。

　　另一个螺旋

　　但从三条红线出台之后调整3年多，楼市呈现的螺旋下行，其速度和烈度之强，都让周期律不再有效。

　　市场信心受损，房价下跌，宏观经济表现出“资产负债表衰退”现象，进而影响了更大层面的经济和民生。

　　从房地产行业数据来看，2024年全国新建商品房销售面积预计降至9.7亿平方米，大概是2009年的水平，相比降了接近一半。从房地产住宅新开工面积来看，则要降到更早的2006年左右。

　　打破螺旋，毫无疑问必须依靠超常规力度的逆周期调节，需要宏观经济回暖和政策的持续支持。

　　小周期没了，大周期如何

　　放眼全球，美国和日本都曾经历过类似的地产和经济危机，商品房量价齐跌的年限短的四五年，日本的时间最长，超过了十年。

　　两国均持续实施了大力度财政政策与货币政策，经济逐步增长，进而拉动房价止跌企稳。

　　又经过漫长的底部盘整，楼市销量才逐步回升。

　　一旦形成底部反转，房地产重新具备投资属性，行业就会产生较强的复苏动能。

　　稳：先二手再一手

　　2025出台增量政策的核心在稳。是成交量稳，还是价格稳？

　　所谓量在价先。业内普遍认为，本轮楼市复苏或将按“二手房量升-二手房价止跌-新房销售量稳-新房价格止跌”的路径依次传导。

　　其中“二手房价止跌”和“新房销售量企稳”将是市场“止跌回稳”的重要标志。而后，将是金华人对于资产价格和物价的预期转向正循环，逐步走出通缩螺旋。

　　2024年全国层面降准、降息、降存量房贷、降首付比例，金华本土的公积金最高可贷额度政策，1%购房补贴政策都起到了较好的稳市场作用。

　　多项政策托举，2025年将成为房地产寻求筑底的关键一年。

　　新年的金华楼市，有高度确定会发生的事，也有些一旦发生，将开启划时代改变的可能性。

　　去库存的金华机会

　　据市场机构中指研究院统计，到2024年底，全国层面的新建商品住宅去化周期在3年以上，仍然处于历史高位。

　　目前商品房的供给端正在大幅收缩，全国层面住宅类新开工房屋面积大致回到2005年水平。包括金华在内的三线城市土地成交规模同比下降16%，这一指标已经连续三年小于销售面积，且“缺口”越来越大。

　　金华市区24年商住用地出让较少，主要在万境锦庐、万固融园、东湄低密地块等少量项目，其中已形成市场供应的只有万境锦庐。结构上供小于求的现象继续放大，客观上有助于房地产行业“去库存”。 

　　同时，政策也在助力“去库存”。

　　24年11月，城中村改造政策支持范围扩大到近300个地级及以上城市，明确提出了通过货币化安置方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

　　这与2015年至2017年间推行的“棚改货币化”政策异曲同工，金华市区二七新村的崛起，就是在这个历史过程中完成的。

　　城中村改造的货币化安置政策若能顺利实施，有望成为25年楼市新增交易的主力。

　　设计规范：期待打破思维定式的创新

　　中国房地产从1998年福利分房到现在，真正的好产品应该是集中在两个阶段，一是2014年之前，二是现在，中间丢失的10年恰恰是设计规范管理最严苛的十年。

　　2024年初我们还在讨论对新房冲击很大的是二手房。今天再来看，随着未来设计规范的修改，除了少量二手项目拥有地段、资源优势加持外，绝大多数二手房和新房将不在一个竞争维度上。

　　毫无疑问，设计引领的时代会重新到来。

　　在打造新质好房子这个题目下，比如得房率提高，公摊降低；比如地库配比等指标调整；比如高低配，一块地可以一半做洋房走流速，一半做低密来溢价。

　　比如真正意义上的第四代住宅。金华真正的四代宅元年会是2025年，规划已经在实践调整，新推用地上会体现大幅的突破和放松。

　　产品力：更全面更高级地卷 

　　2024年的市场，一方面在卷产品品质，一方面也在卷价格谁更低，能快速销售的只有两个方面兼备的领先者：同品质中价格更低，同价格中品质更高。

　　价格的内卷是最低级的内卷，真正的内卷是形成差异化的价值。未来的房地产市场可能分为三部分：刚需、腰部中端和豪宅。

　　对于刚需市场，未来将与保障性住房形成对冲或竞争关系；而腰部中端市场的房源未来必将与二手房市场展开激烈竞争。而豪宅高端市场，客户更愿意为产品价值买单，越来越多的房企重磅投入卷改善产品，通过产品力实现量价兑现。

　　2025年，金华房地产市场比以往任何时候，都更需要努力精研市场需求、创新产品类型和做好品质基本功，承接政策红利。

　　现在的房地产大厂，比如滨江和绿城，一年迭代一次产品已经是普遍现象。半年迭代一次，甚至一年迭代三次的极致卷王，也屡屡出现。

　　这背后除了有超强的研发能力和创新能力作支撑，更重要的是深度了解客户的真实需求，特别是满足年轻目标群体的体验。