2024年12月12日的中央经济工作会议再次强调明年经济工作要稳住楼市股市，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。”对此，我们金华市区房地产该如何响应，笔者从以下三个方面进行分析探讨。
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一、金华市区房地产市场现状分析
这一轮房地产市场低迷困境给我们带来了阵阵寒意的同时，还有众多的疑惑和迷茫。然冰冻三尺非一日之寒，房地产行业的现状，很大程度上是其早期无序扩张、土地资源过度开发、市场内“僵尸企业”泛滥及监管松弛等多重因素交织作用的结果。具体主要原因有这五个方面。
1、人口的上限和城市化率接近饱和。我国的人口已达14亿，逼近上限，而且还在减少。金华作为全省四大都市区虽然市区人口仍在增长，但已较为缓慢，2020年到2021年增长3.9万人，2022年仅增长0.7万人。人口是房地产市场的基石，房子是要靠人来居住使用的。据国家统计局最新数据显示，截至2024年我国城市化率已突破66%，城市化率已超65%的理论临界点了。金华市区2023年就已达70.4%，城市化率更高。这意味着大部分人都已经进城了，新的动力明显不足。
2、严重的老龄化和大量的库存积压。2021年我国的老龄化率就已经到了21%，2023年金华市老龄化率为24.92%，预计到2035年超30%，每三个人里就有一个是老人，买房的需求自然就少了。据研究我国现有一手房库存约6亿平方米，闲置商品房更是高达约60亿平方米。2022年金华市区商品房广义库存（含已出让用地未建的各类商品房面积）已达约500万平方米，去化周期很长。
3、亮眼的人均住房面积和危房改造的递减。早年我国的人均住房面积只有5平方米，现在已经快赶上发达国家水平了，人均39.8平方米。金华市区从1949年解放时人均5.6平方米到1996年房改时的人均10.65平方米，再到2007年的人均33.8平方米，以及2023年的人均49.9平方米，住房保有量处于高位。房子够住了买房的动力自然就小了。以前的旧改项目是楼市的一大推动力，但现在危旧房改造已经大部分完成，楼市又少了一个支撑点。
4、暴涨的房地价和房企的高负债。近20年来我国土地和房价都翻了四番。金华市区房价也从2007年的均价3426元/平方米，涨到目前的约每平方米1.7万元左右。2016年市区的土地出让面积不足900亩，出让均价每亩只有405万元，到了2019年就上升至1586亩，均价每亩996万元，2021年出让2871亩，均价每亩超过一千万元，2022年出让4642亩达到顶峰，但价格已降至每亩485万元，此后二年的出让面积和出让均价都明显下滑。房价涨得这么快，老百姓的收入却跟不上。而且很多房企的负债率已超90%非常危险，面对困境房地产市场自然得做出调整，房企的负债率更得降下来，预计会降到50%以下，这样才能让房企轻装上阵健康发展。
5、大环境受美国加息的影响。1998年亚洲金融危机和2008年经济危机均由美国加息主导，这一次我们的房地产调整，美国也在推波助澜。前几年国内房企好像钱花不完，现在却突然没钱了，那是因为当年美国货币宽松，国内房企在国外发债利息极低，国内利息高，所以房企拼命在国外发债，然后在国内拿地开发房地产。美国加息后，导致其他国家货币贬值，资本回流。由于汇率的影响，我们的房地产企业成本急剧上升，后续债券发行成本过高，无法续债，导致我们房地产企业的资本流动出现了问题。外资热钱和游资的撤退，炒房者的偃旗息鼓和“买涨不买跌”的疲软市场也是重要因素。
洪兵/摄
二、对下步房地产走势的估判
预计美国加息周期就要结束了，一旦转化为降息，资本开始扩张，全球复苏开始，根据以往几次危机的经验，房地产和金融市场将表现良好回暖。当前这波阵痛是房地产发展到新阶段的必然，我们要接受这个变化，告别那个房价快速翻倍的时代，迎来下一轮的良性循环和更加健康稳定地发展。
虽然全国现有约550亿平方米的房产，总量上已经进入了“不缺房”的时代。但是受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间。有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上，超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面，也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米，几乎不到全国平均水平的一半。而且约550亿平方米的房产每年折旧10亿平方米，算下来就能形成一个可持续的状态。
考虑到经济发展的持续性与货币供应的稳定增长，资产价格终将迎来新一轮的复苏与缓慢上涨。尤其是针对一线及部分二线城市，明年极有可能显现回暖迹象。最近国家和地方政策调整进一步深入，政府开始从供给端发力，通过直接介入市场（如国家队下场收购房产）及加大对房地产项目的金融支持（如金融监管总局公布的商业银行审批通过近1.4万亿元的房地产“白名单”项目融资金额）等。金华市区也先后出台了《关于<金华市区商住项目品质十条>优化调整意见的通知》、《金华市区商住项目建设品质九条》、《关于积极支持市区房地产市场平稳健康发展的通知》等多项政策，明确传递出加强市场刺激、促进市场良性循环的强烈信号。这一系列举措不仅体现了政策制定的前瞻性与灵活性，也预示着房地产行业正在步入一个更加规范、稳健的发展阶段。
根据中央经济工作会议精神，可以预见为稳定楼市2025年国家政策支持力度将会更大，而且新政已经备好。基于本轮房地产市场泡沫大部分已经挤出，以及对历史规律的深入剖析，房地产行业大致遵循每七年一次的显著牛熊更迭周期，而在这一周期更迭之前，往往会经历一至两年的温和回暖期作为过渡。据此推算，自2020年起算，若预期2026年市场重归正常，则2025年正处于这一回暖缓冲阶段的关键时刻。房地产界领军人物陈启宗及经济专家樊纲，均一致认同当前房地产市场已触及L型底部的观点，这进一步强化了市场回暖的预期，未来必将迎来较为健康的U型反弹曲线。
三、下步对策建议
1、各级政府要进一步出台相关政策，支持房地产市场健康发展。应该建立房地产政策收集研判机制，做好相关规划，建立以市场需求为导向的供给和管理机制，强化片区做地的产业植入，提供更加多元化、高品质的产品和服务，系统化迭代市区拆迁安置、城中村改造、房票等政策。
优化产品配建要求，支持各地购买新建商品住宅作为安置房、人才用房和保障性住房，加快去库存；对商品住宅去化周期少的区域内住宅用地优先纳入供应计划。完善相关机制，加强房地产项目后端的执法管控力度。
2、丰富房地产市场产品供应，鼓励住宅产品品质升级。在各类资源禀赋条件较好的区域，应允许布局容积率低于1.0的住宅项目，支持低容积率产品迭代实施。鼓励“第四代生态住宅”等新型住宅建设；谋划研究特色旅游、山水文化、健康养老等新型项目。充分利用好地下空间的综合开发，提升住房品质。并加强公建配套建设，提升城市核心竞争力。
3、加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。作为全省三大城市群、四大都市区和建设中的国际陆港枢纽城市，金华更要做好城市有机更新等工作，在提升城市风貌的同时，进一步激活房地产市场。
4、房企要加快转型升级，更加专业聚焦。无论是国企还是民企，都要注重品质与服务。由于部分区域老旧房屋占比偏高，住房供给存在结构失衡，供给仍然不足，现阶段，我们“不缺房，但缺好房”。考虑到未来新增2亿左右城镇人口将主要流入都市圈城市群，核心城市仍面临长期住房短缺，金华或许也能分到一杯羹，尤其是在改善型住房上。在开发时要更多地考虑项目地理位置、周边配套、学区资源等传统因素，还需综合城市规划、政策导向及潜在增值空间等多维度考量。