近年来，中国房地产市场进入深度调整期，部分房地产企业长期积累的流动性风险集中显现，项目停工、土地与在建工程被多重抵押查封、交楼逾期成为刺痛行业与社会的焦点。在此背景下，“保交楼、稳民生”已上升为重要的政治任务与民生工程。处于产业链核心环节的建筑施工企业，承受着上游开发商付款违约、下游材料商和劳务班组追索的双重压力。工程款回收难，已成为悬在众多建筑企业头上的“达摩克利斯之剑”。此时，一项沉睡在《民法典》中的古老权利——建设工程价款优先受偿权，成为了建筑企业在惊涛骇浪中守护自身生存的最后，也是最关键的法律盾牌。本文旨在结合最新司法政策与市场动态，为建筑企业剖析此项权利的核心要义、现实挑战与行权之道。
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一、建设工程价款优先受偿权的内涵与边界
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
此项权利是法律赋予承包人的特殊保护，具有法定性、优先性和无需登记性，旨在优先保障广大建筑工人的劳动报酬和建筑材料的实际投入，维护社会基本公平与稳定。其权利范围主要限于为建设工程实际支出的工作人员报酬、材料款等直接成本，通常不包括违约金、预期利润等间接损失。尤其值得注意的是，自《民法典》施行后，最高法院将行使该权利的除斥期间缩短为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。这大大增加了建筑企业行权的时效压力，要求其必须反应迅速。
二、质量保证金优先受偿权的司法认定分歧与应对策略
建设工程领域的质保金制度，是平衡建设单位与施工单位权益的重要担保机制。根据民法典体系下的法律实践，质保金本质上属于特定化的合同价款，它源于工程价款，却又因担保功能而在一定时期内被“冻结”，其法律性质的模糊性直接导致了其在优先受偿权问题上的困境。
从本质上讲，质量保证金是发包人从应付工程款中预留的，用于担保承包人在缺陷责任期内履行维修义务的资金。这一特殊功能，使其权利属性在“工程价款本体”与“独立担保债权”之间摇摆。缺陷责任期内，它作为履约担保存在；责任期届满且无应扣事项后，发包人负有的返还义务，在法律上究竟应被视为剩余工程价款的支付，还是独立的普通金钱债权？这一界定，直接决定了它能否被纳入优先受偿的范围。
司法实践中对此存在显著分歧。一种观点坚持优先受偿权应严格限定于“为工程实际支出的费用”。质量保证金返还发生在工程完工之后，已与施工行为本身分离，故不应享有优先权。另一种日益有力的观点则认为，保证金本就是工程价款的有机组成部分，其预留并未改变其工程价款的根本属性。发包人逾期返还，侵害的是承包人基于建设工程本身应得的最终对价，理应受到优先权保护，否则将架空法律对施工方核心利益的保障。近年来，随着对建筑行业保护力度的加强，支持后一观点的裁判趋势有所增强，但统一尺度仍未完全形成。
这一法律不确定性，给建筑企业的资金回收带来了现实风险。为应对此困境，企业应在合同订立阶段即未雨绸缪，明确约定“质量保证金属于工程价款的一部分，其返还适用建设工程价款优先受偿权规定”。尽管该约定不能超越法定框架，但可在争议中作为解释双方真意、佐证款项性质的关键证据。在缺陷责任期届满后，企业务必及时发出书面返还催告，并在法定的18个月行权期限内，于主张工程款优先受偿的诉讼或仲裁中，明确将保证金返还请求权一并提出，主动请求司法机关对其优先权属性进行确认，从而在权利博弈中争取最有利的地位。
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三、建设工程价款优先受偿权与银行抵押优先权的清偿顺序
权利的冲突在实践中最为激烈，房地产开发高度依赖金融，项目土地及在建工程普遍设定抵押以获取开发贷款。当开发商资金链断裂，同一财产上便并存了承包人的优先受偿权与银行的抵押权。根据现行司法实践，权利清偿顺位通常为：已支付大部分房款的消费者购房人>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般债权。
“保交楼”政策的强力推进，为这一传统博弈注入了新变量。地方政府牵头成立专班，引入政策性资金或资产管理公司进行纾困，首要目标是实现项目复工交付。在这一过程中，建筑企业的角色从单纯的债权人转变为“续建方”。其工程款债权，特别是涉及后续复工投入的部分，往往在政府协调下被置于更优先的支付序列。然而，这并非自动实现。建筑企业必须主动、有力地主张权利，证明其债权及优先权的合法存在，并使其在重整计划或债务重组方案中得到正式确认，否则可能在新资金进入、抵押权重组的过程中被边缘化。
建设工程价款优先受偿权的法律框架虽已搭建，但其边界的廓清、与相关权利的博弈，始终处于动态发展之中。理解权利的底层逻辑与效力边界，是建筑企业运用这一法律武器的第一步。
（作者单位：浙江金奥律师事务所）