间隔十年后，中央城市工作会议又一次于今年7月召开，这是对我国城市发展全局作出的一次顶层设计和战略部署。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。从中我们可以看出我国未来房地产的发展新方式，以及金华房地产的趋势。

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　　一、城镇化放缓下的房地产定位

　　城镇化率一旦达到60%后增速就会放缓，现在全国的城镇化率已经达到67%，2020年到2024年，城镇化率平均每年仅增长0.78个百分点，而2015年到2020年，每年平均城市化率的增长速度达到1.56个百分点。金华市2024年城镇化率为71.8%，比全国高出了4.8个百分点，根据《金华市国土空间总体规划（2021-2035年）》，预计2035年常住人口城镇化率将提升至80%左右。说明我们的城市化率虽然还有上升空间，但增长速度会变慢，意味着通过城镇化所释放出来的购房需求依旧会存在，但不会像过去那样集中快速的释放。

　　会议也明晰了下步房地产的定位和发展方式。过去大拆大建、摊大饼式城市扩张的发展方式已经结束，中央定调我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。房地产在经济中的定位已不再是发动机；虽然房地产仍然具有体量大、链条长的优点，依然能承担经济支柱的作用，但经济增长不能再指望它，顶多做个压舱石。

　　二、新时期房地产的发展走向

　　这次会议提出了五个方面的转变：适应形势变化，转变城市发展理念，以人为本；转变城市发展方式，集约高效；转变城市发展动力，特色发展；转变城市工作重心，治理投入；转变城市工作方法，统筹协调。这些转变的核心在于，城市规模的快速扩张时代已经终结，房地产行业需要去产能，基础设施建设也要量力而行。其中主要有两个关键词：一是城市更新，二是城市群和都市圈，与未来房地产发展密切相关。

　　1、城市更新的新模式

　　城市更新被此次会议提升到了前所未有的高度。会议指出，要以城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升。随着城市人口增长速度的放缓和新区发展的乏力，城市边缘的新增建设用地效率不高，可能面临市场需求不足的问题。而配套完善、人气旺盛的老城区则具有更高的更新价值和经济潜力。未来，将有更多产业用地被置换到郊区，为市中心腾出更多用于住宅、公共配套和总部经济发展的空间。城市更新我国已经积累了不少经验，甚至有些城市的住建局都改名为了住更局。根据公开信息，2024年全国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，并且这轮的城市更新是以优化居住体验和运营服务为导向的更新模式。

　　同时，会议还明确未来房地产发展主要的目标是内需和民生，会议提及的民生底线、公共服务、安全保障、韧性城市、智慧城市等内容都证明了这一点。现在的运营逻辑以及模式发生了改变，就房地产市场而言，供需关系发生重大变化，所以这轮楼市即使能够企稳，部分地区房价出现上涨，分化也会非常严重，以后的房地产市场，都要从“有没有”转向“好不好”。会议还强调了严格限制超高层建筑、全面提升房屋安全保障水平的重要性，会议将催生出城市更新相关市场的发力，以及绿色低碳、智慧安防、高品质住房和保障性住房等领域的新机遇。

　　2、城市群和都市圈发展机遇

　　会议着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，提出了发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈的战略构想，更加突出了都市圈的重要性。都市圈的概念比城市群小，一般主要是以一个大城市为中心、通勤时间在1小时左右的范围，都市圈作为城市群内部的紧密联结体，能够产生更强的协同效应和集聚效应，实现1+1＞2的效果。都市圈内的交通、规划、产业、公共服务都会趋于一体化发展，未来人也好，钱也好，以后都会流向资源更加丰富、生活更有保障的都市圈里。而我们金华正具备这方面的一定优势，有全省三大城市群和四大都市区之一，并且编制了《金义都市区规划》，必须认真加以利用。

城市实景图

　　三、促进金华房地产的健康稳定发展

　　2002年12月，时任浙江省委书记的习近平在金华调研时指出：“金华的中心城市形态是组团式城市群的形态。”2011年《浙江省城镇规划体系》明确浙中城市群是全省三大城市群之一，金华-义乌都市区（后称金义都市区）是全省第四大都市区。《浙中城市群规划》于2011年获省政府批复同意后，浙中城市群建设有了法定依据。2014年，金华市委做出《关于深入推进新型城市化加快建设全省第四大都市区的实施意见》时，将原不在金华-义乌都市区范围的磐安县也纳入金义都市区；2019年2月，浙江省政府在加快大都市区建设的文件中明确，丽水市缙云县纳入金义都市区范围，金义都市区正式突破了市级行政区域。

　　作为全省第三大城市群浙中城市群、第四大都市区金义都市区，2024年底，金华市共有常住人口720.9万人，与2016年的552万比，8年间金华人口多出了168.9万人；2024年金华全市地区生产总值（GDP）6925.5亿元，而2016年只有3635.01亿元，8年间增长了3290亿元。近二年全国人口出现了负增长，而金华市与2023年末常住人口716.3万人相比，2024年仍增加4.6万人。2024年全市城镇化率达到71.8%，与2023年相比又提高1.4个百分点。其中义乌市83.1%、婺城区81%均超过了80%；当然各县（市、区）也不平衡，如磐安县城镇化率只有55.9%，说明了中心城市的吸引力。

　　房地产在全省四大都市区中的发展也不平衡，但总体都好于其他地市。如2025年6月份，杭州、宁波新建商品住宅销售价格环比已经出现上涨，分别上涨0.2%、0.3%，金华和温州虽还在下降，但降幅已收窄。6月金华新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月持平；同比下降6.4%，降幅较上月收窄0.6个百分点。二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅较上月收窄0.1个百分点；同比下降8.4%，降幅较上月收窄0.8个百分点，正在向回稳方向发展，下步要通过住房“以旧换新”、发放购房补贴等手段来加快去库存，畅通一二手住房循环，盘活各类房产。

　　我们要积极抢抓城市群和都市区建设的机遇，打造国际枢纽城产生的红利，响应会议提出的“加快构建房地产发展新模式”，促进金华房地产的健康稳定发展。从追求“有房住”，到追求“住好房”，顺应城市工作的新形势、改革发展的新要求，人民群众的新期待。自觉践行以人民为中心的发展思想，坚持因地制宜、分类指导，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，着力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。更加注重房子质的提升，在标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，为人民群众建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子；把新房子建设成为好房子，把老房子改造成为好房子。

　　（作者单位：金华交投地产开发有限公司）