近期召开的中央城市工作会议再次强调了因城施策、精准施策促进房地产市场平稳健康发展的重要性，为各地应对房地产领域挑战、探索发展新模式指明了方向。浙江金华市作为长三角地区的重要节点城市，民营经济活跃，房地产市场兼具活力与敏感性。在新发展阶段，如何贯彻落实中央精神，引导金融活水从“大水漫灌”转向“精准滴灌”，有效纾困房企、激活市场，筑牢风险底线，成为金华市房地产业健康发展的关键课题。

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　　一、当前房地产业的核心困境与银行的潜在风险

　　金华市房地产业在经过多年的快速发展后，与全国许多城市一样，正经历周期性调整和结构性转型的阵痛，面临一系列核心困境，并由此对金融体系特别是银行机构带来了潜在风险。

　　1、房企层面：多维压力交织。 一是销售回款不畅。受市场预期转弱、部分购房者观望情绪浓厚等因素影响，商品房去化速度放缓，房企最重要的现金流来源受阻。二是融资渠道收窄。此前“三道红线”等政策规范了房企融资行为，部分高负债、高杠杆运行的房企面临传统融资渠道收紧的压力。三是债务压力凸显。到期债务偿还压力集中，若销售端无法及时回血，极易引发资金链紧张甚至断裂风险。四是项目开发停滞风险。资金问题可能导致部分项目开发进度延迟或停工，不仅造成企业损失，更可能引发交付问题，影响社会稳定。金华作为省内重要城市，本土民营房企和个别外来项目公司均不同程度面临上述压力。

　　2、市场层面：信心与预期待修复。 房价上涨预期搁浅，导致投资性需求退潮，刚需和改善性需求也存在很大的观望情绪。市场交易活跃度下降，库存去化周期延长，形成了“销售难-回款难-融资难-经营难”的负向循环，稳定市场信心、修复市场预期已成为当务之急。

　　3、银行层面：潜在风险不容忽视。 房地产业与银行业深度绑定，房企的困境直接转化为银行的潜在金融风险：一是信用风险上升。房企贷款不良率可能攀升，尤其是对负债率高、项目去化慢的房企的贷款，面临较大的违约风险。二是抵押物价值重估风险。若房地产市场持续下行，银行持有的房地产相关抵押物价值可能缩水，导致风险缓释能力下降。三是项目烂尾牵连风险。银行作为开发贷款的主要提供方，若项目因房企资金问题停工烂尾，银行贷款将面临损失，还可能卷入复杂的债权债务纠纷和社会问题中。四是集中度风险管理。虽然持续调控，但历史上银行业对房地产领域的信贷投放占比较高，需警惕风险过度集中带来的系统性挑战。

　　这些困境与风险相互交织，表明传统的、粗放的“大水漫灌”式金融支持模式已难以适应新形势要求，甚至可能加剧风险积累，亟需转向更加精细、精准的金融政策。

　　二、新形势下金融助力房地产业的新导向：从“大水漫灌”到“精准滴灌”

　　中央城市工作会议及相关金融政策精神均强调要提高政策的精准性和有效性。对于金华房地产业而言，金融支持需要告别过去那种 不加区分的“大水漫灌”，转向以风险分类、因企施策、聚焦核心为特征的“精准滴灌”。这一转变主要体现在：

　　1、目标精准：聚焦“保交楼、稳民生、防风险”。 金融资源的投放首先要以确保已售逾期难交付住宅项目顺利交付为首要目标，这是维护购房者权益、稳定社会大局的关键。其次是支持房企合理融资需求，稳定企业现金流，防止风险无序扩散，最终目标是促进房地产市场整体平稳健康发展，而非推高房价和泡沫。

　　2、对象精准：区分房企类型与项目优劣。 金融机构不应再对所有房企“一刀切”地收紧或放松信贷，而应建立科学的评估体系，精准识别：一是优质房企。财务稳健、经营审慎、聚焦主业的房企，应给予稳定的金融支持，助其度过周期，甚至利用行业调整期实现健康发展。二是困难但可救助的房企。暂时遇到流动性困难，但资产质量尚可、项目前景较好、管理层有积极自救意愿的房企，应遵循市场化法治化原则，一企一策，提供必要的纾困融资，帮助其恢复正常经营。三是严重资不抵债、失去经营能力的房企。应按照市场化出清原则，压实企业主体责任，依法依规处理，金融资源避免为其“输血续命”。

　　3、工具精准：创新与应用多元化金融手段。 除了传统的开发贷、按揭贷，应积极探索和运用更多精准工具。

　　4、 针对性信贷支持：落实好“房地产融资协调机制”，基于金华市建立的房企白名单及项目清单，精准推送至金融机构，满足合理融资需求。

　　5、并购融资支持：鼓励优质房企、AMC（资产管理公司）等对出险房企的项目进行兼并重组，银行提供配套并购贷款，加速风险项目市场化处置。

　　6、债券融资支持：支持符合条件的民营房企在银行间市场发债融资。

　　7、股权融资支持：在符合政策前提下，探索支持房企优化股权结构。

　　8、政策性金融工具：积极争取利用政策性银行专项借款等工具，为“保交楼”提供资金支持。延长贷款期限、调整还款安排等存量贷款风险化解手段。

　　9、风控精准：全流程风险管理与资金闭环运作。必须对纾困资金实行专户管理、封闭运行、全程监控，确保资金用于指定项目（如工程建设、支付供应商款项等），防止被挪用，保障金融资源精准直达目标，真正产生“滴灌”效应，同时守住银行自身的风险底线。

　　三、筑牢安全底线、多方协同发力，纾困房企激活市场

　　对于金华市而言，要将“精准滴灌”的理念落到实处，真正实现纾困房企、激活市场、守住底线的多重目标，需要政府、金融机构、房企多方协同发力。

　　1、建立健全风险监测与协同处置机制。地方政府应发挥牵头协调作用，住建、金融监管、自然资源、法院等部门加强信息共享与联动，全面准确掌握房企资产负债、销售情况、项目进展、涉诉涉访等信息，精准识别风险源和风险点。快速响应和落实国家层面的城市房地产融资协调机制，搭建银企沟通平台，确保合格项目和企业的合理需求能被金融机构及时看到、看懂、看好。对重大风险企业及其项目，制定“一企一策”“一楼一策”处置方案。

　　2、金融机构主动作为，践行“精准滴灌”。在金银行机构应积极响应政策号召，克服“惧贷”、“惜贷”情绪，更也要避免“乱贷”。一是细化评估标准，快速建立和完善对房企和项目的风险评估模型，提高识别能力。二是优化信贷流程，对白名单内的企业和项目，开辟绿色通道，提高审批效率。三是创新产品与服务，针对“保交楼”、并购重组、租赁住房等特定领域和场景，设计专属金融产品。四是强化贷后管理，运用科技手段对信贷资金用途实行穿透式监管，确保安全。

　　3、聚焦“保交楼”民生底线，重塑市场信心。“保交楼”是当前稳定市场预期的重中之重。应优先满足已售逾期难交付项目的融资需求，积极运用专项借款、纾困基金等政策性工具，鼓励市场化机构参与，千方百计推动项目复工交付。只有购房者看到房子能交付，信心才能逐步恢复，市场活力才有望重启。

　　4、支持合理住房需求，促进市场良性循环。在纾困房企的同时，金融政策也要关注需求端。落实好差别化住房信贷政策，合理确定首付比例和贷款利率，支持刚性和改善性住房需求。优化按揭贷款审批发放流程，保障个人住房贷款的有序投放，助力市场交易恢复正常的流动性。

　　5、推动行业转型，探索新发展模式。金融支持应具有前瞻性，引导房企从过去“高杠杆、高负债、高周转”模式向“重品质、重运营、重服务”的新发展模式转变。鼓励对绿色建筑、智慧社区、城市更新、租赁住房等符合政策导向领域的金融支持，为金华房地产业的长远健康发展注入新动能。

　　 总之，对金华市而言，房地产业的平稳健康发展关乎经济大局、金融稳定与社会和谐，面对当前困境，必须深刻理解并践行“精准滴灌”的金融新导向，摒弃路径依赖，提升政策精准度。通过建立健全机制、金融机构主动作为、坚守“保交楼”底线、支持合理需求等多措并举，引导金融活水精准流向关键领域和薄弱环节，有效纾困房企、逐步激活市场、牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。这需要各方凝聚共识、形成合力，共同推动金华市房地产业迈向更加稳健、高质量的发展新阶段。  

　　              （ 作者单位：金华成泰农商银行 )