物业费每平方米仅0.2元，且20年未涨价。在金华开发区的金厦花园小区，这个看似“不可能”的低价，却支撑起了一个老旧拆迁安置小区的华丽蝶变。金厦花园用一场生动的基层自治实践证明：老旧小区治理的核心，不是物业费的高低，而是能否唤醒居民内心深处那份“家园主人”的责任感与创造力。当居民从“旁观者”转变为“当家人”，再低的物业费也能撬动高品质的社区生活。
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困境 “弃管风波”击碎安居梦
2005年5月，以拆迁安置为主的金厦花园小区建成交付。正当居民们以为能开启安稳舒心的新生活时，未承想，一场突如其来的“弃管风波”击碎了这份憧憬：2010年上半年，小区开发商旗下的物业公司突然撤离，第一届业委会又因部分业主长期拒交物业费，无力支付电费导致供电局拉闸停电。彼时，业主与开发商、业委会的矛盾彻底爆发，并持续升级，小区管理逐渐失控。至2011年下半年，小区陷入无保洁、无保安、无维护的“三无”混乱状态，管理“真空”正式形成，居民的生活也因此陷入了无尽的困扰之中。
“当时垃圾乱扔、车子乱停、宠物乱跑、牛皮癣乱贴，简直乱成了一锅粥。”时任姜家社区党委副书记的金霞回忆起当年的场景，仍难掩感慨，“居住环境一天比一天差，安全隐患也随之而来，最严重的时候，一晚上就有5户人家被盗。邻里之间常常因为停车占位、垃圾堆放吵得面红耳赤，曾经和睦的邻里关系荡然无存，渐渐人心涣散，没人再愿意主动关心小区的事。”
如果说管理缺位让小区陷入混乱，那么资金短缺便是压在这个小区头上最沉重的大山：小区交付之初，为配合拆迁安置工作，制定了仅0.2元/平方米的物业费标准。多年过去，收费标准始终未作调整，然而随着物价上涨、人工成本增加，微薄的物业收入早已无法覆盖小区保洁、安保、设施维护等日常管理开支，资金缺口逐年扩大，进一步加剧了管理的“真空”态势。
2013年下半年，小区的管理困境更是雪上加霜。“当时业委会账上只有2万元，还欠着7600元保洁费、9000多元电费，之前撤离的物业公司连一把扫帚都没留下，说是‘烂摊子’都不足以形容当时的情况。”业委会主任宋志民回忆。
除此之外，小区还遗留着诸多历史难题：水晶馨座1号楼与小区管理脱节，房屋漏水问题长期得不到解决；下水管道堵塞，污水时常倒灌；监控设备成摆设，物品丢失、车辆擦碰等问题频发；停车秩序混乱，绿地被私家车碾压得光秃秃；居民构成复杂，既有拆迁户也有商品房业主，生活习惯差异较大，养鸡扰民、私搭乱建等邻里纠纷时有发生。多重难题相互交织、层层叠加，让小区陷入了治理的“死胡同”。
“物业费交纳不足，仅有的资金连基本的开支都难以覆盖，更谈不上设施维护和问题整改，小区的运转举步维艰。”时任三江街道姜家社区党委书记的郑双龙坦言，当时社区党委密切关注着金厦花园的困境，深知若不及时介入，不仅会影响居民的生活质量，还可能引发更多矛盾冲突，“我们当时就明确，要发挥党组织的引领作用，全力支持业委会重组，凝聚各方力量，一步步帮小区走出困境。”
破局 党建引领下的“自治创业”
“老旧小区治理不能靠‘单打独斗’，社区当好引领者与协调者，把业委会、监委会、居民志愿者拧成一股绳，才能啃下硬骨头。”面对治理僵局，姜家社区党委主动靠前，以党建引领搭建共治平台，指导重启业委会组建，规范议事流程、健全监督机制，为小区自治定方向、立规矩，让原本涣散的治理脉络逐渐清晰。
2013年的秋天，秋风吹走了暑气，也吹来了小区治理的新希望。在居民的报名与社区的支持下，新一届业委会正式履职，监委会同步成立，“决策—执行—监督”的治理闭环初步形成。
“小区要想管好，得先把管理范围划清、遗留问题解决，不然后续工作根本无从谈起。”一天傍晚，宋志民和业委会成员坐在长椅上，望着不远处的水晶馨座1号楼，语气凝重。那栋小高层与小区紧密相连，却一直游离在小区管理之外，也成了诸多矛盾的导火索。为了啃下这块“硬骨头”，业委会多次主动与开发商谈判，最终将水晶馨座1号楼纳入小区统一管理，同步解决了房屋漏水、卫生间返潮等遗留问题。这一步跨越，不仅扫清了小区规范化管理的最大障碍，更让居民们看到了自治的希望。
然而，新的难题又接踵而至——资金短缺是老旧小区管理绕不开的瓶颈。没有资金，公共设施无法维修，保洁保安无法聘请，后续的治理工作寸步难行。在一次业委会会议上，宋志民率先打破沉默，语气坚定：“我们接手管理就相当于创业，创业之初最好的办法就是开源节流，攥紧每一分钱，花在刀刃上。”这句话也成了全体业委会成员的共识。
在“节流”方面，业委会成员们反复研讨，最终决定将原本外聘的保洁岗位，改为由小区业主内聘。“让咱们自己人来保家护家，一来能降低运营成本，二来大家都是邻里，做事更上心、更有温度。”业委会成员周晨解释道。
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而在“开源”方面，业委会把目光精准投向了小区内的幼儿园。当时，幼儿园原租赁合同即将到期，租金不足6万元，远低于市场价格。“幼儿园租金是小区的重要收入来源，每一分钱都关系到全体居民的利益，只有实现效益最大化，才能更好地为大家服务。”面对原租户“一次性交三年租金延续合同”的提议，业委会没有动摇。2014至2015年，业委会牵头组织幼儿园重新招标，最终招标金额定格在16.5万元，较之前增长近两倍。租户还主动提出额外提供5000元用于小区老人重阳节福利，2万元用于补助小区基础设施建设。如今，随着周边配套的不断完善，幼儿园年租金已涨到22万元/年，成为小区稳定的“造血”来源，为后续治理工作提供了坚实的资金保障。
解决了资金难题，物业费难收取的问题又浮出水面。以往，由于管理不规范、财务不透明，不少居民对收取物业费的抵触情绪强烈，交费人数比例偏低。这一次，业委会带着诚意挨家挨户走访。“我们不催、不逼，就是跟大家讲道理，让大家知道物业费是用来维护小区公共设施、保障大家生活环境的，只要我们把事情做好，大家自然会理解。”宋志民说。
与此同时，监委会主动扛起监督责任，细化收费标准、完善管理规定，将每一笔物业费收入、每一笔开支，都清晰明了地公示出来，哪怕是一笔几十元的维修费用，也标注得清清楚楚。“就是要让居民看得明白，用透明换信任、以真心聚民心。”监委会成员严金兰说道。
转变，在日复一日的坚守中悄然发生。2016年冬天的一个傍晚，一名居民来交物业费时说的一番话让严金兰印象深刻：“以前总觉得物业费交了不知道花在哪，心里不踏实。现在你们把账算得明明白白，做事也公平公正，我们交得放心。”
一句话温暖了严金兰的心，也印证着小区自治的成效。从涣散无序到共治有序，从资金短缺到良性“造血”，金厦花园的破局之路，不仅重构了自治路径，更激活了内生动力。
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践行 “围炉煮茶”议出治理合力
如何激发居民参与小区治理的热情，破解“干部干、群众看”的治理难题，是许多小区面临的共性困惑。金厦花园业委会对此有着清晰的认知：小区治理从不是业委会的“单打独斗”，唯有凝聚每一名居民的智慧与力量，才能让治理更有温度、更合民心。
为打破治理壁垒、拉近与居民的距离，业委会创新推出“围炉煮茶”民主议事模式——每到闲暇时刻，业委会成员便会在小区凉亭或活动室摆上一壶热茶，邀请专职网格员、老党员、微网格长、居民代表围坐一圈，大家畅所欲言，把小区里的烦心事、揪心事摆到桌面，共商解决之道，为小区发展出谋划策、寻找“金点子”。
“当年就是居民们在我家围着炉子煮茶喝，你一言我一语劝我接手业委会。”宋志民端起茶杯，指尖摩挲着杯沿，眼神里满是感慨，“他们说‘志民，你为人公道，又热心肠，大家一起搭把手，总能把小区变好’，这句话我记到现在。”喝了口茶，他补充道，“这种方式没有生硬的说教，没有刻板的流程，居民愿意开口说心里话，也愿意主动参与进来，大家慢慢从小区治理的旁观者变成了并肩同行的参与者。”
曾几何时，停车难是压在小区居民心头的一块“大石头”，也是“围炉煮茶”议事会上最常被提及的烦心事。由于小区建成年代久，车位规划不足，车辆乱停乱放、挤占消防通道的情况时有发生，邻里间因停车起争执的事情也屡见不鲜。“以前下班晚一点，连小区门口都进不去，只能停在很远的路边，太不方便了！”在一次“围炉煮茶”议事会上，居民王凤霞的吐槽道出了大家的心声，“能不能想想办法，改造一下车位？哪怕牺牲一点绿化，能多停几辆车也好啊！”
这番话引发了在场居民的热议，有人赞同改造，也有人担心绿化减少影响小区环境。针对大家的分歧，业委会没有急于下定论，而是借着“围炉煮茶”，一次次组织居民座谈，最终确定“由点到面”的改造方案。
2015年春天，停车位改造在5幢楼和8幢楼之间率先启动。为解决改造资金问题，业委会在超过三分之二业主同意的基础上实行“先付后租”模式，即业主先付三年租金，再享受专属车位的福利。这笔提前收取的租金，刚好填补了改造前期的资金缺口，让改造工程得以顺利推进。
“老宋，什么时候能改我们这幢楼？”“我们家也愿意先付租金，就盼着早日有车位！”看着隔壁邻居顺利停进专属车位，越来越多的业主主动找到业委会，语气里满是期盼。试点改造的成效有目共睹，5幢、8幢楼周边的停车秩序焕然一新，以往乱停乱放的现象彻底消失，居民们的认可和支持成为改造工程持续推进的动力。经过多轮围炉议事细化方案，业委会逐步扩大改造范围，如今，小区已改造车位近500个，彻底解决了停车混乱的难题，每年停车费收入更是达到35万元，为小区后续治理提供了坚实的资金保障。
“业委会就是为居民服务的，只要居民有需求，我们就必须第一时间响应、全力以赴解决。”这是宋志民常说的一句话，也是业委会全体成员始终坚守的理念。在一次议事会上，有居民反映小区里有些地方监控模糊，能否装些新监控。群众有诉求，治理有回应。借助幼儿园招标所得的“第一桶金”，业委会按照围炉议事达成的共识，第一时间启动了监控安装工作。2015年，小区率先安装了近70个监控摄像头，基本实现了小区公共区域全覆盖，让居民的安全感显著提升。近年来，随着居民对安全保障的需求不断提高，业委会又牵头对小区监控进行全面升级改造，将老旧模糊的设备全部更换为高清监控，实现了小区无死角、全覆盖。
一壶热茶，温暖了邻里情；一场座谈，凝聚了治理力。金厦花园用实际行动证明，唯有多方协同、精准发力，才能破解治理堵点，让老旧小区焕发新活力，让居民的获得感、幸福感、安全感持续提升。
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成效 “地板价”托起稳稳的幸福
在业委会与社区党委的协同治理下，金厦花园彻底摆脱了曾经的“混乱面貌”，实现了从“弃管洼地”到“幸福高地”的华丽转身，交出了一份亮眼的基层治理答卷。
如今的金厦花园，基础设施全面升级——高清监控全覆盖，人车分流更安全，塑胶广场、文化长廊、健身器材一应俱全，楼道整洁有序，绿化郁郁葱葱。“自从跟着业委会一起干，小区的变化真是太大了。现在干净整洁，车子规范停放，楼道里没有堆积物，看着就让人心情舒畅。”志愿服务队成员傅梅芝感慨。
随着治理效能的显著提升，小区形成了“人人参与、人人有责、人人受益”的良好氛围。0.2元/平方米的“地板价”物业费连续20年维持不变，交费居民比例达90%；邻里纠纷大幅减少，居民安全感、幸福感显著提升；业委会的工作得到了广泛认可，多次当选文明创建优秀业委会、抗疫先进业委会。
“金厦花园的经验，在于把居民的‘主人翁意识’真正激活，把公共收益的每一分钱都用在刀刃上，不搞花架子、不做表面文章，事事替居民着想，件件落到实处。”金华开发区社会治理部部长徐寿春表示，这正是基层自治的力量所在，也为更多老旧小区治理提供了可借鉴、可复制的思路。
夜幕降临，小区里的灯光次第亮起，光晕透过一扇扇窗户，映出寻常百姓的幸福模样。没有专业物业托管，却靠自治实现长效运营；物业费20年不涨，却让家园持续焕新，这份基层治理的“金厦经验”，正为更多老旧小区的治理提供着有益的借鉴与启示。
